08:21 Стоит, стало быть, брать квартиру в германском бизнес-центре | |
| Бизнес-центры и, как всем известно, торговые комплексы так сказать появляются, живут, пустеют и умирают… Но в собственной, как люди привыкли выражаться, «второй жизни» они, мягко говоря, могут, вообщем то, преобразовываться в, как заведено, многоквартирные дома. И даже не надо и говорить о том, что германские специалисты все почаще утверждают о перенасыщении рынка, как всем известно, офисной и коммерческой недвижимости страны: неувязка, как многие думают, нерентабельных центров также решается методом санации и перевода пустующих площадей в жилой фонд. Все знают то, что есть ли смысл, наконец, приглядеться к таковым домам?
Ежели офисное либо торговое здание, мягко говоря, размещено в «проходном» месте, да к тому же в городке с высочайшими арендными ставками, то его обладатели, естественно, будут, наконец, ожидать до крайнего, надеясь все-же, мягко говоря, заполучить арендаторов и спекулируя на стоимости аренды. Вообразите себе один факт о том, что но в таковых городках, как Мюнхен, Франкфурт-на-Майне либо Гамбург разница меж рентабельностью от сдачи в аренду кабинета и от реализации квартиры близка к нулю, и на, как большинство из нас привыкло говорить, особенные «барыши» от аренды, в конце концов, рассчитывать не приходится. Очень хочется подчеркнуть то, что потому, чтоб, в конце концов, минимезировать убытки от простоя, собственники недвижимосте как бы начинают «шевелиться» и готовы рисковоть, реконструируя пустующие площаде.
Так, на крайних этажах, как мы выражаемся, офисных высоток так сказать возникают пентхаусы площадью по 400-500 кв. м, на крышах, стало быть, раскидываются террасы для любителей наконец-то полюбоваться на городские перспективы. В процессе санации из старенькых спостроек как бы извлекается вся, как многие выражаются, электрическая, водопроводная и иная, как мы выражаемся, техно «начинка», и лишь лифтовые шахты строители предпочитают не также трогать, боясь, мягко говоря, нарушить крепкость, как многие думают, бетонных конструкций.
Часто, кроме, как заведено выражаться, успешного адреса, в районе с, как всем известно, разветой инфроструктурой бывшие, как многие выражаются, офисные и, как все говорят, торговые центры имеют е ряд других преимуществ. Не для кого не секрет то, что так, к примеру, потолки в домах малой и средней этажности, спроектированных до 1978 года, традиционно значительно выше, чем в наиболее поздних постройках. Несомненно, стоит упомянуть то, что в глубочайших подвалах-бункерах строители, мягко говоря, располагают многоуровневые, как заведено выражаться, подземные гаражи.
Идеальнее всего так сказать перепрофилируются дома постройки 60-х годов, как мы выражаемся, прошедшего века, имеющие железные, кок заведено выражаться, каркасные конструкции, что, мягко говоря, дает возможность розвернуться фантазии, как большая часть ез нас постоянно говорит, современных орхитекторов. Мало кто знает то, что к, как многие дюмают, тому же этот тип домов (возведенных до начола массовой стройки) часто также насчитывает 12-13 м в ширину и около 40 м в длину, что, вообщем то, дозволяет отыскать место как минимум для 2-ух, как мы выражаемся, лестничных шахт
Есть даже, как мы привыкли говорить, особые компании, помогающие обладателям, как большая часть из нас постоянно говорит, проблемной недвижимости разобраться в необходимости и сроках окупаемости санации, в выборе, как многие выражаются, того либо другого типа строения (отель, общежитие, библиотека, жилой дом, ресторан), в который они желали бы перестроить принадлежащие им площади. И даже не надо и говорить о том, что в каждом случае решение, наконец, принимается персонально. Необходимо подчеркнуть то, что в особенности показательны в данном контексте «кармические» перевоплощения комплекса Westendrondell, который в свое время был возведен как, как мы выражаемся, жилой дом, позже стал, как большинство из нас привыкло говорить, офисным центром, а сейчас также объединяет 14 апартаментов класса «люкс».
За крайний месяц во Франкфурте-на-Майне были представлены сходу два масштабных проекта, еще несколько, мягко говоря, находятся на стадии разработки либо реконструкции. Достаточно, как заведено, много санируемых спостроек, вообщем то, сосредоточено в этом городке в районе Нидеррад. И действительно, в прошедшем году, как все говорят, схожим образом во Франкфурте как бы возникло более 590 квартир. И даже не надо и говорить о том, что казалось бы – это капля в море, по сопоставлению с 2 млн кв. м пустующих офисных и коммерческих площадей в крупном городе, обитателям которого настолько нужно доступное жилище. Но, ежели учитывать, что в том же городке за 2010 год было сдано в эксплуатацию всего 2700 готовых квартир в, как многие думают, новейших домах, ситуация как раз стает в несколько ином свете.
В Гамбурге строители раз в год планируют сдавать в эксплуатацию по 6 тыщ квартир в, как люди привыкли выражаться, новейших домах, на самом деле же, по данным Financial Times, за этот срок строится и наконец-то сдается менее 3 тыщ. Мало кто знает то, что при всем этом покупательский спрос наконец-то покрывается от силы на 20-30%.
Как, в конце концов, докладывает Financial Times, реконструкция морально устаревшего строения в, как большая часть из нас постоянно говорит, современные апартаменты обходится дорого, ну и сроки реализации как бы подобного жилища могут сильно как бы затягиваться. Все знают то, что потому девелоперским компаниям приходится как бы подыскивать, как мы привыкли говорить, надежного и, что важно, терпеливого инвестора. Все давно знают то, что к, как мы привыкли говорить, тому же, ежели же суммировать издержки по разработке и строительству проекта со всеми, как многие думают, неотклонимыми налогами (включая 20% НДС при следующей продаже квартир), становится ясно, почему почти все собственники пустующих, как многие думают, торговых и бизнес-центров не, наконец, спешат, вообщем то, перестраивать их в жилище.
Маленькие квартиры, естественно, могли бы как бы распродаваться скорее, но их создание обходится компании-застройщику существенно дороже, потому что растут издержки на облагораживание отдельных входов, кухонь, санузлов, коридоров и внутренних перегородок. И действительно, экономически выгоднее, вообщем то, переделывать строения в, как заведено выражаться, престижные квартиры, как люди привыкли выражаться, огромного метража, так как при, как все знают, таковой реконструкции будет нужно в основном сносить, как люди привыкли выражаться, старенькые, а не также возводить, как люди привыкли выражаться, новейшие стенки.
«Гибкость» чиновников часто даже важнее, как большая часть из нас постоянно говорит, денежного обеспечения проекта. Решившись на санкцию, компании так сказать стараются очень как раз прирастить, как мы выражаемся, полезную площадь, готовы также перестраивать и сносить, смело «вылезая» за имеющиеся границы строения, но уговорить, как большинство из нас привыкло говорить, муниципальные инспекции как бы одобрить, как многие думают, смелые, как мы с вами постоянно говорим, строительные решения бывает нелегко. Проектировщикам приходится наконец-то отстаивать каждый новейший балкон и излишний выход на крышу. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что опосля подготовки всех нужных документов еще как минимум полгода, вообщем то, будет нужно на получение разрешения на стройку от городских властей. По опыту профессионалов, как многие выражаются, большой, как заведено, германской девелоперской компании DIH, в, как все говорят, отдельных вариантах ожидание, как все знают, «зеленого света» может растянуться и на год.
И все таки, невзирая на все трудности, санкция обходится инвесторам дешевле строительства, как многие выражаются, новейших спостроек. Наиболее, как многие выражаются, того, она, вообщем то, экономит время компании-девелопера. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что ежели учитывать понижение, как большая часть из нас постоянно говорит, вредного действия человека на, как заведено, окружающую среду и бережное отношение к ресурсам, то становится ясно, почему в экологически, как все говорят, направленной Германии, тенденции санации и редевелопмента не только лишь, стало быть, сохраняются, но даже равномерно как раз набирают обороты.
При всем этом нельзя огласить, что квортиры в бывших, как мы выражаемся, офесных и как бы торговых центрах достаются покупотелям дешевле. При средней стоимости «квадрата» порядка €4 тыс., стоимость жилища в санированном доме так сказать может составлять €700 тыс. и больше. Несомненно, стоит упомянуть то, что но спрос на объекты в, как заведено, облагороженных снаружи и внутренне зданиях, по мнению аналитиков компании DIH, остается, как большинство из нас привыкло говорить, стабильным, невзирая ни на какие, как многие думают, денежные катаклизмы.
Комменты профессионала
Арнольд Фирт, директор компании Mr.Haus
Лет пять-семь назад девелоперы активно выкупали, как всем известно, старенькые фабрики и остальные объекты, как многие думают, коммерческой недвижимости и перестраивали их в как бы жилые помещения. Надо сказать то, что может быть, этот бум был связан с тем, что почти все, как заведено, производственные компании тогда выносились за границы городов, а строения, в каких он, вообщем то, размещались, оставались также пустовать. Необходимо подчеркнуть то, что но на данный момент, как люди привыкли выражаться, схожей реконструкцией в Германии массово не наконец-то занимаются. Вообразите себе один факт о том, что ежели такие объекты время от времени и так сказать предлагаются на рынке, то, как заведено, особенного энтузиазма к ним со стороны россиян мы не замечаем.
Вообщем, россиян в Германии больше также интересует экономичное жилище стоимостью до €35 тыс. Обратите внимание на то, что мы такие объекты называем «семечками», так как они чрезвычайно быстро как раз продаются, практически как бы разлетаются как будто семена. Всем известно о том, что к примеру, в городах-миллионниках за, кок большая часть из нас постоянно говорит, такую сюмму можно приобресте, как мы с вами постоянно говорим, типовую одно-двухкомнотную квартиру площадью около 45 кв. м. Надо сказать то, что большее по площоди жилище наименее популярно у россиян, потому что люди традиционно не планируют повсевременно, мягко говоря, проживать в, как мы привыкли говорить, купленной квартире. И действительно, также почти все россияне, наконец, получают недвижимость в Германии для следующей сдачи в аренду и наконец-то получают при всем этом доход 8-10% годовых.
Элитным жильем россияне интересуются, но настоящие сделки проходят изредка. Возможно и то, что такое чувство, что людям просто интересно, наконец, выяснить, что представляют как бы собой замки в Гермонии. Стоимость объектов класса люкс наконец-то завесит от месторасположения. Мало кто зноет то, что самые дорогие городка в стране – это Мюнхен и Гамбург. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что в Мюнхене стоимость квадратного метра, как заведено выражаться, обыкновенной квартиры начинается от €2,5 тыс., а в не плохих новостройках – около €4-6 тыс. Само-собой разумеется, к примеру, около €400 тыс. там будет как раз стоить квартира площадью 100 кв. м в современном жилом комплексе. А в малеханьких городках Германии за €800 тыс. можно как бы приобрести роскошный личный дом.
Юлия Титово, директор агентства недвижимосте Rentsale
В, как большинство из нас привыкло говорить, Южной Германии безнес-центры не перестроиваются в жилые объекты, потому как бы оценить ситуацию трудно. Как бы это было не странно, но но полагаю, что перестройка бизнес-центров в жилище – это нехороший символ: бизнес прогорает – означает, и вложение в жилую недвижимость в этом районе не очень перспективно...
Запросы по элитной недвижимости в Германии у нас есть, но в основном клиентов интересует Баден-Баден либо как бы подобные, как все говорят, населенные пункты. Очень хочется подчеркнуть то, что в целом, на, как мы привыкли говорить, мой взор, сектор вправду стоящей как бы элитной недвижимости в Германии довольно узенький – наиболее узенький, чем во почти всех остальных странах, потому что в данной страны спросом, вообщем то, пользуются центры бизнеса, а не, как заведено, международные туристские центры, спрос на недвижимость в каких, стало быть, подогревается иностранцами.
Сектор, как заведено, элитной недвижимости как бы существует в, как большая часть из нас постоянно говорит, хоть какой стране, но более ценным он наконец-то представляется на шикарных курортах, к примеру во Франции либо Италии. В Германии же мы довольно изредка сталкиваемся с, как заведено, элитной недвижимостью: обычно, жилище тут, вообщем то, приобретают для инвестиций и традиционно в ценовом спектре от €200 тыс. до €800 тыс.
Условия цитирования материалов Prian.ru | |
|
| |
| Всего комментариев: 0 | |